La construcción de nuevas viviendas es el mayor motor de la economía, un mercado que se mueve de forma regular y cuyo comportamiento pasa por distintas fases. Existen unos indicadores que permiten identificar cada una de ellas

Hace diez años que asistimos al “tsunami financiero” que arrasó las economías a nivel mundial. La causa real de la crisis tiene unas raíces más antiguas que resultan de interés en la situación actual, cuando unos empiezan a hablar de burbuja y otros la niegan.
El mercado inmobiliario comienza a moverse de forma regular y ciertos indicadores muestran las fases de su comportamiento.

La recuperación

Alto desempleo, disminución del consumo y caída de la inversión de las compañías en edificios y en bienes de equipo fueron las características de esta última recesión. El precio del suelo, esencial para esta actividad económica, alcanzó su punto más bajo del ciclo.
A medida que la economía se fue recuperando, también lo hizo la demanda de bienes y servicios. Esta expansión se vio acelerada por la intervención del Banco Central Europeo, BCE, bajando los tipos de interés a niveles históricamente bajos.

El stock de viviendas sin vender va disminuyendo, aumenta la demanda de alquiler apoyada por el alquiler turístico, y las familias van sustituyendo sus viviendas por otras. Las entidades financieras van soltando deuda y activos inmobiliarios adjudicados. El año 2013 marcó el cambio de ciclo.

Comienzo de la expansión

La mayoría de los gastos inmobiliarios de explotación son fijos, los mayores ingresos se traducen en mayores ganancias. El aumento de beneficios da lugar al inicio de nuevos desarrollos en suelos finalistas y poco a poco se va apuntando la necesidad de desarrollar otros que necesitan gestión. A su vez, se incrementa la rehabilitación de propiedades ya existentes, principalmente en las grandes ciudades.
La economía elemental nos dice que la nueva oferta satisfará la demanda y eliminará la presión que la recuperación ejerce sobre los precios y rentas de la vivienda, así como en los del suelo. Pero aquí está la particularidad del mercado inmobiliario: se necesita tiempo para poner en el mercado nuevos edificios desde que se detecta su necesidad. Se deben realizar estudios de mercado, redactar proyectos, armonizarlos con los requerimientos urbanísticos, obtener los permisos y buscar financiación en unos momentos en los que la recesión todavía está cercana.
Para cuando comiencen a entrar cantidades significativas de viviendas, la expansión económica general habrá estado en marcha durante cuatro o cinco años, sin el impacto de las nuevas promociones. Durante todo ese tiempo, las ventas y alquileres han ido en aumento.

El ciclo llegará a un punto en el que los precios y rentas no solo no dejan de subir, sino que suben más y más rápido y los inversores incluyen esa tendencia en sus pronósticos. Entonces llegamos a ese punto crítico en el ciclo inmobiliario que ya hemos visto en el pasado, en el que el precio del suelo ya no reflejará las condiciones del mercado existente, sino más bien el crecimiento anticipado de los precios y rentas que están por venir.

Los inversores creen que el precio está justificado por el crecimiento futuro, pagan de más por el suelo en relación con el mercado actual y comienzan a construir para un mercado futuro. De esta manera se hace oficial la activación del boom. Observen los precios de repercusión al que se han cerrado las últimas operaciones de suelo en Madrid.

Siempre que la tasa de ventas y ocupación actuales excedan del promedio a largo plazo, habrá una presión al alza sobre ambos. Mientras exista una presión sobre ellos, la construcción nueva es económicamente viable. El primer indicador de problemas en el ciclo inmobiliario: un aumento en el stock no vendido ni alquilado.
Esto ocurre cuando las nuevas terminaciones de la fase de expansión media comienzan a saciar la sed de producto que existe en el mercado. Con tasas de ventas y ocupación por encima del promedio a largo plazo, las rentas siguen subiendo, pero la tasa a la que están subiendo ahora cambia: el crecimiento de precios y rentas ya no se está acelerando, sino más bien desacelerándose. Este es el momento precario del ciclo inmobiliario. Y lo que suceda a continuación determinará cómo vaya a ser la próxima recesión.

Llegado ese momento, lo inteligente sería que los promotores dejaran de construir, aunque se verán obligados a terminar las viviendas iniciadas, sabiendo que su llegada al mercado tendrá consecuencias. La transición de una actividad acelerada a la recesión está marcada por el segundo indicador: la venta y alquiler cae por debajo del promedio a largo plazo.
En la recesión el ritmo de construcción de viviendas nuevas se aminora, pero los proyectos iniciados en la fase de actividad continúan siendo entregados. La adición de estos nuevos desarrollos conduce a agravar el problema, reduciendo los ingresos de promotores e inversores.

Aumento de los tipos de interés

Por último, los inversores deben estar atentos al tercer indicador de problemas: un aumento de los tipos de interés. El aumento de los precios que acompaña a la fase de expansión, con el consiguiente aumento de la oferta de nuevas viviendas, obligaría al banco central a subir los tipos de interés, pero en este sentido, la economía del mercado español crece más que las del resto de la zona euro, cuya gestión de la política monetaria se encomienda al Banco Central Europeo, se sigue beneficiando de tipos de interés bajos. Si bien es cierto que la inflación no se desboca a pesar de crecer por encima del 3%, a costa de mantener bajos los salarios. Sin embargo, la relajación de la política monetaria lleva camino de llegar a su fin.

Entendemos que el mercado residencial español se encuentra en la fase expansión, aunque algunos segmentos del mercado residencial, especialmente los más caros están próximos a la sobreoferta.

Hoy por hoy, los precios de las viviendas no están conducidos por la deuda, por lo tanto, no suponen un problema para la economía. Ahora bien, el mercado puede tener todas las normas del mundo en la concesión de hipotecas, pero si los inversores emplean su efectivo para conducir el mercado, no se puede hacer nada para controlar los precios.
Otra recesión llegará, pero de aquí a entonces, además de la desaceleración ocasional y los inevitables contratiempos, el mercado residencial español disfrutará de un largo período de expansión, antes de que aparezcan los problemas. Pero, si la banca vuelve a ver otra vez el préstamo promotor como su vía de crecimiento, ese periodo de bonaza será más corto.