En la actualidad, el grueso de la demanda de vivienda está compuesto por tres grupos de compradores: la «llamada demanda de reposición» que pone a la venta la casa que tienen en propiedad para comprar otra; los inversores que compran para alquilar y los compradores de segunda residencia, entre los que tienen un peso importante los extranjeros. Estos tres grupos están conformados por familias solventes que en muchos casos no precisa financiación para llevar a cabo la transacción.
Sin embargo, la base del sector promotor radica en la cohorte de población que va a formar hogares. Es decir, los jóvenes menores de 35 años.
Este grupo de potenciales compradores se va reduciendo significativamente, dado el envejecimiento de la población española. Pero, además, la población joven no solo disminuye, sino que su capacidad para adquirir una vivienda está muy limitada por sus bajos salarios y unas condiciones laborales muy precarias, desde las que se enfrentan a unas viviendas cada vez más caras, especialmente en aquellas zonas donde la demanda es más potente, como son las grandes ciudades, Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Baleares, donde la vivienda sube a ritmos de dos dígitos.
Esta situación de una demanda que quiere comprar pero que no puede asumir los precios actuales, y mucho menos sus subidas futuras, es percibida por promotores y entidades financieras, entre quienes surge la preocupación sobre la fortaleza de la demanda solvente.
sí, la vicepresidenta de Asprima, Carolina Roca, reconocía que «las viviendas que actualmente se están construyendo en España no las puede comprar buena parte de la demanda. Hoy en día, un 20% de la demanda es elástica al precio de la vivienda, mientras que el otro 80% restante no lo es, y aunque quiere comprar casa no puede hacerlo porque no tiene ahorros ni capacidad adquisitiva suficiente».
El porcentaje de renta bruta por hogar, destinado al pago de la vivienda, no ha bajado del 30% en una década, mientras que el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda ha aumentado desde 2014, año en el que el sector tocó fondo e inició la recuperación. En el primer trimestre de 2017, los hogares debían destinar el salario íntegro de siete años para poder pagar una casa. Aunque el indicador que mide la accesibilidad para comprar una vivienda experimentó un ajuste significativo a raíz de la crisis, desde 2016 ha repuntado un 4% y subiendo.
Además, la compra de una vivienda exige disponer de unos ahorros previos a la adquisición, que han venido siendo del 20% del precio de la vivienda, si bien se empiezan a ver ofertas de financiación por el 100% de su importe, más los gastos e impuestos que derivan de la operación.
La tasa de accesibilidad económica necesaria para acceder a la propiedad de una vivienda se sitúa en niveles relativamente altos, en relación con la evolución de las rentas de los hogares. La condición necesaria para la demanda que quiere comprar una vivienda consiste en disponer de capacidad económica suficiente para afrontar la entrada, los gastos e impuestos que llevan parejos la adquisición y los pagos periódicos de la hipoteca. Los precios de la vivienda subirán hasta que las rentas familiares puedan hacerles frente.
Fuente: Real Estate Press